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目录
第一章市场分析5
一、宏观环境因素分析5
1.1柳州经济现状及发展趋向分析5
二、柳州房地产市场分析7
2.1柳州市房地产现状及趋向分析7
2.2柳州房地产市场供求分析9
2.3房地产市场价格分析10
2.4房地产市场空置简析12
2.5各区房地产市场特点及趋势12
三、项目提案的原则及思路16
四、商用物业发展的要点分析17
4.1商用物业的类型17
4.2商用物业的特征18
五、广州商用物业的发展轨迹21
六、柳州市商业环境分析23
6.1商业布局总体分布23
6.2主要商业物业竞争格局分析24
6.32001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析25
6.4现阶段商用物业销售市场的总结28
6.5商用物业市场的发展趋势分析29
6.6商用物业市场存在的现实问题30
七、柳州商业经营及市民消费行为分析33
7.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析33
7.2居民收入水平和消费结构分析35
7.3柳州市民消费心理分析38
7.4主要商业地段经营者分析43
八、针对性的区域商情调查46
8.1调查目的46
8.2五星商圈主要街区功能分析46
⑴龙城路街区功能分析46
⑵解放路街区功能分析47
⑶文惠路街区功能分析49
8.3五星商圈主要商场经营分析50
8.4近期同区规划的影响54
九、客户群体分析56
9.1目标客户群体56
9.2目标客户群的需求分析57
第二章项目分析58
一、地理位置58
二、项目规模59
三、项目现状59
四、项目的资源整合60
4.1与城市规划前景的整合60
4.2与商业发展最高经营业态的整合61
4.3与商业经营功能的整合62
4.4与步行街文化的整合62
4.5与旅游资源的整合63
4.6与电子商务资源的整合63
4.7与事件营销策略的整合63
五、项目SWOT分析65
5.1总表65
5.2项目优势分析（S）66
5.3项目劣势分析（W）69
5.4项目机会分析（O）71
5.5项目威胁分析（T）74
第三章竞争对手分析76
一、概述76
2.1区位因素（商圈因素）77
2.2产品因素（规模因素）78
2.3经营因素（经营定位）79
三、主要的竞争对手分析80
3.1五星商业街80
3.2蓝色港湾82
3.3谷埠街国际商城83
3.4新时代商业港84
3.5温州商贸城85
3.6润和•时代广场87
第四章项目定位88
一、项目市场定位88
1.1市场定位理念88
1.2市场定位：88
二、项目形象定位89
2.1形象主题定位：89
2.2支持点：89
2.3项目名称建议89
三、项目功能定位90
3.1商场1-4层的区位划分90
3.2商场的商品定位及功能定位91
3.3商品定位92
3.4功能定位92
四、商场目标客户定位93
4.1租赁使用商场的目标群分析93
4.2商场的目标消费群分析93
4.3商场的目标投资经营者分析95
第五章整体规划建议97
一、项目总体规划思路97
1.1MALL的概念97
1.2建立具有中国特色的MALL98
二、建筑风格建议99
2.1大厦建筑设计建议99
2.2具体建议99
三、环境设计建议101
3.1花的海洋101
3.2动态园林休闲区102
3.3音乐无限102
3.4艺术之都102
四、设施配套建议103
4.1商用项目的主要配套103
4.2规划配套设施的原则建议103
4.3具体配套建议104
五、商铺间隔建议105
5.1大、小商铺间隔的对比分析105
5.2相关建议106
5.3商铺间隔具体建议：107
5.4商户组合建议108
六、物业管理/商业管理建议109
6.1物业管理提前介入的工作109
6.2商业管理提前介入的工作110
七、商场其他规划建议111
7.1人流引导111
7.2交通组织111
7.3物流输送112
7.4辅助性服务设施113
八、住宅部分规划建议114
8.1指导原则114
8.2具体建议118
第六章总体营销推广方案119
一、总体推广战略思路119
二、营销策略121
2.1总体营销思路121
2.2总体策划思路分析122
三、主题宣传推广策略126
3.1成立商业管理公司同时制定招商政策126
3.2“利润分成”计划127
3.3“购铺易”计划128
四、事件营销策略129
五、销售现场的包装策略130
5.1销售环境的整体包装设计130
5.2销售中心的设计和布置131
5.3展示未来经营空间133
六、项目定价策略135
6.1定价考虑因素135
6.2商场销售价格建议136
6.3住宅部分价格建议136
七、招商策略137
7.1策略一：提前介入制定招商政策137
7.2策略二：有意识选择商户139
7.3策略三：经营商品类别与商场定为一致141
八、营销推广实施建议142
8.1销售条件及销售时机142
8.2分阶段销售总体战略143
8.3销售实施计划144
8.4销售控制计划148
8.5销售促进计划的主要操作细则150
8.6宣传推广策略152
8.7媒体组合宣传重点154
8.8销售人员培训157
结语159



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