上海明华物业项目学习有感（学习报告）提要：公司质量体系的运行；参观明华物业让我印象最深刻的是各个部门对公司质量体系严格贯彻，让质量体系来约束和帮助工作
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作为广瑞物业的一名中层管理者，我在第一时间参加了明华物业顾问合作项目的培训。感谢领导给了我这次宝贵的学习机会，现将这次外出学习的成果向领导进行汇报，并和同事们共同学习。
作为住宅小区的物业管理者，我这次学习是带着几个问题去的：
1、我们的一线员工流动率较大，明华是怎么进行人员的招聘、升职和留住人才的？
2、明华物业是怎么样提高员工的凝聚力，怎样把管理理念灌输到每位员工身上？
3、明华在发展的时候会遇到什么样的问题，哪些是我们在今后工作中加以注意和杜绝的？
4、明华作为物业公司为什么接洽的都是公共物业，其特色是什么？如果广瑞也开创陕西的公共物业先河，需要在今后的工作中做些什么？
在去之前，我在网上对明华物业进行了基本的了解，特别对他们的组织结构进行了关注。明华物业的组织架构分为：总经理、总经理助理、行政管理部、人力资源部、计划财务部、物业管理部、质量管理部、市场营销部；几千人的企业、那么多项目仅靠这几个部门就能把大家凝聚在一起吗，他们在工作中是怎么操作的？带着这些疑问，我开始了此次的学习。
我们一行四人在三天的时间里共参观了明华的4个项目（分别是：上海农行数据中心、世博园之中国馆、上海科技馆、上海闵山植物园，这些都是公众物业，据说也是明华做的最好的四个项目），每个项目都有每个项目的具体侧重点。针对以上问题，在双方的会谈中进行了深入的交流，基本上每个项目部给出的答案都是一致的。在这里，把看到听到学习到的和大家分享一下，并结合广瑞物业的实际情况进行以下总结，如果有不同的意见，我们可以共同再进行探讨：
1.在明华总部，安全总监余老师在给我们讲解物业的招投标的时候，结合明华的组织结构把各个部门的主要工作职责进行了详细的介绍：首先市场营销部从网上或是其它渠道对招标的文件进行跟踪，根据招标文件来判断招标项目的可行性；然后计划财务部进行前期的预算；将结果报总经理或是经理助理进行决策；项目如果进行，质量管理部会编写质量管理体系；人力资源部根据计划来招聘人员；行政部进行前期开办费用的采购；物业部进行组建和前期介入。另外明华有5名总监，分别是：安全总监、技术总监、环境总监、服务总监、保安总监，在新成立的物业部人员组成上，各位总监负责提供专项人员名单，供物业部组建时进行选择。明华的管理人员基本上都是从一线提拔的，给员工树立信念--只要有能力，就能成为公司的后备力量而被录用。另外充分发挥党、政、工、团的凝聚力，发展骨干和入党积极分子，开展月度竞赛等措施来积极的留住人才；对比广瑞，在世园会的项目中也加入了这些元素，估计应能达到良好的效果。举个例子，闵山植物园是明华物业做的比较成功的案例之一，但它离上海市区较远，因此明华物业积极和闵山区当地人力资源部门联系，招聘甲方留下的人及当地的农民成为员工并培训后上岗。培训第一堂课就是入职培训，员工来到公司需要知道四项基本知识，第一项要签订安全责任书（承诺来公司之前身体没有大的疾病、不因工作操作失误造成危险等）；第二项告诉新员工公司的制度；第三项对员工进行部门的培训；第四项对员工进行应聘岗位内容和职责的培训；这些都需要新员工进行签字。广瑞也有自己的员工入职培训，可仅仅局限于各个部门的应知应会。而明华这种全面的培训方式值得借鉴。最近我们公司一线员工因为各种原因出了安全事故，给公司的经营造成了一定的影响，建议由公司的法律顾问兼任安全生产顾问，草拟一份安全责任书，让每一个员工入职前进行阅读并签字。另外可以考虑在公司效益好的时候，给员工增加工资的第一个月建议为了员工自身的安全，公司以购买保险的方式来涨工资。
2.作为物业行业，核心是服务，服务的执行者必须是人，不管是一线员工还是管理人员。明华能一个一个项目的接洽，怎么进行人员招聘？怎么留住人才的？是靠高薪还是别的灵丹妙药？其实这个问题是没有答案的，高薪无非是最吸引人的一个要素，可是员工的工作环境，学习氛围也是至关重要的。明华的做法和我公司有共同之处，即多组织培训，把培训落实到实处。再举个例子，农行数据中心在做消防演习的时候，并没有把各个部门召集在一起做消防演习，而是分步骤，分班组，把消防演习进行分解，维修班在遇见火灾的时候要干什么，
