第一节 客房价格构成与房价影响因素
一、客房价格构成
作为商品的客房价格是由客房的成本和利润所构成的。图16--1为客房的价格构成示意图。
二、影响房价因素
饭店制定房价时，要受到很多因素的影响。我们把影响房价的因素分为两大类：一类是外部影响因素，另一类是内部影响因素。
1．外部影响因素
(1)社会政治、经济形势影响 旅游经济具有脆弱性，其产品具有不稳定性、波动性。一个稳定、繁荣的社会政治及经济环境对以旅游经济为其重要收入来源的饭店来讲是至关重要的。因此，在客房价格的制订过程中，房价也会受到以上因素的影响。
(2)季节性影响 季节性强是旅游业的一大特点。季节直接影响饭店经营的好坏。
(3)供求关系影响 当供过于求时，饭店业不得不考虑降低价格；当供不应求时，饭店业要考虑适当提高价格。客房商品的价格随供求关系的变化而调整。
(4)竞争对手价格影响 竞争对手的价格是饭店制订房价时的重要参考依据。因为在定价过程中，定价人首先要调查本地区同等级、同档次、具有同等竞争力的饭店的房价，做到“知己知彼”。
(5)行业组织的价格约束 客房房价还要受本地区政府主管部门以及行业协会等组织和机构对饭店价格政策的约束，例如某地区对所在地区饭店客房价格的最高上限，等等，
(6)客人消费心理认同 客人的消费心理也是进行客房价格定价时应予以重点考虑的因素，尤其是客人对某一种商品价格能够接受的上限和下限。
2．内部影响因素
(1)定价目标 定价目标是指导饭店进行客房定价的首要因素。这是饭店确定经营方针的重要依据。
(2)饭店地理位置 地理位置对于饭店经营的确非常重要。位于市中心区、繁华商业区、距离机场、火车站比较近、交通便利的饭店，其房价的制定或调整的条件就会有利一些。而位于市郊、远离繁华商业区、交通条件等地理位置较差的饭店，虽然地价便宜，经营成本低，但由于其对客人的吸引力差，因此房价会相应的低一些，以提高饭店的竞争能力。
(3)经营成本及建筑成本回收这是影响客房价格水平的基本因素 比如建筑成本回收期的长短，以及目标利润率的高低，都会对房价的制定产生影响。在进行客房定价时，必须考虑成本水平。
(4)饭店服务质量 在定价过程中，除考虑饭店硬件设施设备的档次以外，还必须要考虑服务质量水平。
第二节 客房定价目标和方法
一。客房定价目标
1．追求利润最大化 追求利润最大化是制定客房价格最基本的目标。利润最大化分为短期利润最大化和长期利润最大化。饭店经营者必须在不同时期确定不同的价格水平。从严格意义上讲，应以长期利润最大化作为追求目标，应避免盲目调价，相互杀价。客房的需求量还受到除价格以外很多不确定因素的影响，因而对需求量和成本的测算往往还要根据市场影响丽变动；实践证明，高房价并不能保证实现利润最大化，而低房价也未必意味着客房利润的减少，只有适当的价位才能实现客房商品利润的最大化。
2．提高市场占有率 饭店要提高市场占有率，就要增加客房销售量，还要提高其他设施设备的利用率，降低经营成本。就价格因素而言，要达到提高市场占有率的目的，就要采取价格策略。饭店经营者要注意价格策略所带来的不利影响：
(1)低价位并不一定能够增加客源，提高市场占有串，因为客房商品需求量还要受其他诸如政治、经济、交通、季节等多方面因素影响；
(2)低价位可能有损饭店自身形象和声誉，影响服务质量。不应忽视低价位对管理人员和服务人员的误导，出现“低价位、低水平服务”的现象。
3．提高竞争力 价格是竞争的有力手段。但具有竞争力的价格可以有不同形式：
(1)与竞争对手同价 在少数卖方市场情况下，饭店客房商品与竞争对手的客房商品如有明显差别，而且消费者了解本地区产品价格水平，就可以采取跟随行业领头人定价的方法；
(2)高于竞争对手价格 饭店的硬件设施设备水平，包括客房在内的产品以及服务质量等方面，如果超出竞争对手的水平，则可以确定新的、较高的价位；
(3)低于竞争对手价格 在一定条件下，采用低价进入市场，可以很快扩大市场份额，提高市场占有率，达到竞争的目的。
4．实现预期投资收益率 预期投资收益率是饭店经营方针的最重要指标之一，也是必须予以考虑的客房商品定价目标之一。
二、常用的几种定价方法
1．随行就市法 以同一地区、同档次竞争对手的客房价格作为定价的依据，从而确定饭店客房价格。
2．建造成本法 亦称千分之一法。建造一座饭店的总成本包括两个部分，一是指建材、设备、用具等的费用，另一个就是指建造饭店所耗用的时间、技术、人工等，这二者之和构成总成本。根据建造成本定价法，总成本除以客房总间数，得出平均每间客房所占的建造成本，再除以1 000，即得出这个房间的房价。例如，一座新建饭店拥有500间客房，总造价为5 000万元，按照建造成本定价法计算房价：每间客房房价=50000000:50÷1 000=100元这种定价方法只考虑了客房的成本因素，而没有考虑客房与餐饮、娱乐等其他各种设施设备投资比例的差异以及供求关系、市场竞争等相关因素，因而缺乏科学性和合理性。
3．客房面积定价法 这种方法是先通过确定客房预算总收入来计算单位面积的客房应得的收入，然后再确定每间客房应得收入，从而确定客房价格。设：计划期内客房预算总收入为y计划期天数为n，客房总面积为M，某间客房面积为m，预计计划期客房出租率为r则： 房价二y:(MXnXr)Xm例题，某饭店1998年5月份客房预算总收人为160000元，该饭店客房面积为2 000平方米，预计出租率为70％，面积为20平方米的单人间客房价格是多少?代人公式：单人间客房价格160000:(2000X30X70%)X20=76(元)这种定价方法主要受客房预算收入的影响，取决于经营者预算收入的准确度是否符合实际。如果预算收入高，则客房价格也高；但如果市场不接受，或预算收入低，则会给饭店经营和预期利润率带来负面影响。
4．成本核算定价法 亦称赫伯特定价法，由美国酒店和汽车旅馆协会主席罗伊·赫伯特于20世纪50年代首创。这种定价方法以目标收益率为定价的出发点，在已确定计划期各项成本费用及饭店利润指标的前提下，通过计算客房部应承担的营业收入指标，最终确定房价。
在定价操作过程中，结合国际上普遍采用的统一会计制度，通过参照资产负债表和损益表，反映饭店收支状况，在预测成本支出基础上，再来制定价格。这种定价方法计算的结果比较准确，但需要大量的市场信息和相应的资料。
第三节 客房出租率与双开率
一、客房出租率
客房出租率是指饭店实际出租客房数在可供出租客房总数中所占比例。
计算公式：
客房出租率：实际出租房间:可供出租总房间x100％客房出租率表明饭店客房的利用水平，是反映饭店经营管理水平和经济效益的一个重要指标。客房出租率并非越高越好。理想的年平均客房出租率应控制在80％左右为宜，最高不应超过90％，否则，就属于“破坏性经营”。保持理想客房出租率的目的是：
(1)保养维护饭店及客房设施设备 饭店设备完好率低，将直接影响对客服务质量，而且对饭店长远利益产生负面影响。
(2)提高和加强对员工培训 由于饭店长年保持过高的客房出租率，使饭店员工无暇参加各种提高业务素质和专业素质的培训，从而导致服务质量下降，对经营和管理工作同样造成巨大的负面压力。
二、双开率
饭店经营者仅仅测算客房出租率并不能完全、准确地反映客房出租状况及产生的效益和成本费用。因为在已出租房间中，每间房住2位客人与每间房只住1位客人的成本费用和效益是不同的，因此，使用测算“双开率”这个指标，并与客房出租率配合使用，才能全面、科学、正确地反映客房出租状况以及由此而产生的经济效益。双开率是指在已出租客房中，双人使用的房间数所占的比例。
计算公式：
