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房地产开发策略
第一章绪论
第二节房地产开发的基本特征
一、房地产开发的程序
虽然房地产开发是一个十分复杂的过程但从操作上看每个开发项目都可分解为4个阶段只有了解房地产开发流程和每一个开发阶段的特点才能更好地制定房地产开发策略
1决策立项
一般又称为可行性研究它是指定房地产开发策略最重要的环节这个阶段需要考虑和解决的问题是：开发何种类型的房地产项目（工业？住宅？商厦？……）在什么地方开发？开发规模多大？开发的预期效果如何？
2开发前期的准备工作阶段
在确定开发项目和地点之后围绕着土地这个中心问题需要做一系列开发前的准备工作主要内容有：
（1）根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件进一步落实土地开发的具体范围；
（2）在获取土地使用权之后开展征用土地和拆迁安置等工作；
（3）进行开发项目的工程勘探和规划设计并制定项目的建设方案；
（4）完成施工现场的基础设施配套建设即所谓“三通一平”“五通一平”“七通一平”为下阶段的地上建设打下基础
3建设施工阶段
这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方案实施开发方的主要任务是：通过招投标确定建设施工单位；保证工程施工进度控制开发成本解决施工中出现的纠纷确保工程质量要完成上述任务开发方必须密切注意建设工程的进展定期视察现场加强有效的工程监理直至竣工验收
4营销阶段
为了尽快回收资金减少风险开发商往往在建设施工阶段就开始预售房屋随着国家对房地产业调控的力度不断加强目前只有在房屋主体结构竣工后才能进入营销阶段
开发项目的营销有出售和出租两种方式选择何种方式？通常要考虑市场、物业类型等方面的因素一般来说商品住宅多以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房通常是租售并举以出租为主



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