概 述
一、工程部的特点
工程部负责电力、电梯、空调、给排水及弱电等系统的运行管理、设备维护保养，负责装修设施的维修工作，堪称公司的心脏部门。
工程部的管理需要有科学性和严密性，除了因为它本身的技术性外，还因为它的工作直接或间接的与客人联系在一起。客人来到公司需要得到物质上的、精神上的享受，而这种享受很大程度上是依赖于完善的服务设施和设备，离开了这些，服务质量就没有了支撑点，就没有后盾。
二、工程部的基本职能
1 、供应能源----工程部必须管理好为公司日常经营提供能源的设备如供电,供热,供冷,供汽,等负责控制和运行这些设备,并保证公司的需要。
2、设施设备维修----工程部负责公司的设备设施维修和保养。
3、设备设施增建、更新和改造----为了发挥设备的综合效益和避免设备老化,并不断提高和完善公司的形象,使公司永褒青春,提高竞争力,应对设备设施和公司装修进行增建,更新和改造。
三、工程部的管辖范围
1、 负责公司电力、电梯、空调系统；冷热给水、排水系统、弱电系统的运行管理、设备维护、保养和故障检修。
2、 负责公司水暖设备、机械设备的维修保养和故障检修。
3、 负责公司电冰箱、清洁机械、人力推车和五金构件的检修工作。
4、 负责公司内外装修设施、家具、装饰灯具的维修、保养工作。
5、 负责公司动力各系统的完善改造、设备更新和小项增改工程施工。
6、 对公司土建结构方面的渗漏水等负责联系处理。
7、 负责油料的储存和发放及其设备的维修保养。
四、工程部组织结构
1、岗位设置
根据公司物业规模、设备概况及工程部职责范围的任务内容，设置以下类别岗位：
1-1工程部主管：负责工程部的运作管理。
1-2弱电工：负责配电及电气设施的运行维修。
1-3空调工：负责空调系统的运行和维护。
1-4电梯工：负责电梯的运行和维护。
1-5水暖工：负责给排水和水暖设施的维护检修。
1-6机修工：负责洗涤设备、五金构件和机械的维护检修。
1-7锅炉工：负责锅炉运行和维护检修。
2、组织结构
按以上岗位结构和人员编制，工程部技工分为2个班组：
2-1电工班：强弱电工共7人编为单独班组；其中1人兼任领班。
2-2维修班：空调、电梯、水暖、机修共5人编为一个班组；其中一人兼任领班。
3、管理结构
3-1各班组人员按岗位职责分别对所属工作负责；
3-2领班负责分配本班人员的工作，带领本班组人员按相关程序完成所属范围内的任务，负责对本班组人员进行考评；
3-3主管根据工程部的任务内容将工作分配到各班组，负责统筹和协调，直接对领班进行考评，必要时直接对班组技工进行考评。
4、组织结构图
5、技工素质要求
5-1强弱电工：熟悉高低压电气系统及配电操作、电气维护和检修；有3年以上实际经验；持相关职业资格证。
5-2空调工：熟悉中央空调系统；有一年以上实际经验；有一定机电技术基础。
5-3电梯工：熟悉高层楼宇客梯原理和运行、维护检修；有一年以上实际经验；持特业操作证。
5-4水暖工：有熟练的给排水管道维护检修施工技能；熟悉PVC、PAP、PPR管道施工工艺。
5-5机修工：有熟练的钳工、机械维修综合技能；会电氧焊；有一定电气基础。
5-6锅炉工：持特业操作证；会燃油锅炉操作；经验丰富。
6、人员编制
按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：
工
程
部
编
制
共
11
人
主
管
1
人
电气班
5
人
1、 责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修。
2、 人员分配：白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人
综合班
5
人
1、 责任范围：空调运行维修、水暖管道、洁具、五金构件及机械维修。
2、 人员分配：白班2人（含领班）、早班1人 中班2人、夜班1人
7、管理模式
7-1按公司管理结构，工程部实行主管负责制，主管对工程部责任范围内的各项事务负有全部责任，并直接对公司总经理负责。
7-2每个班组设领班一名，负责带领和组织本班人员完成所属范围内的任务；对主管负责。
7-3各班组内采取灵活的岗位人员分配方式，本班组内的所有人员根据排班或工作任务情况由领班安排在相应岗位，并可随时根据需要进行调整。
7-4当班人员对所在岗位的工作负责，按岗位职责和操作程序完成所属范围的工作；保证工程部的运作规范有序、有条不紊的进行。要求每班组内的人员对本班组各个岗位均能熟练胜任，以便随时适应不同岗位的工作。
7-5如遇特殊情况或紧急任务，工程部所有人均应不分班组岗位和工种，服从公司领导和主管调配，不计时间和报酬，积极配合其他班组、岗位或公司其他部门完成任务，保证公司正常经营。
所有人员实行单一的雇佣合同制。工程部内部按星级酒店管理模式实行单一的制度化管理，各岗位的各项任务均按标准程序进行量化，根据完成情况予以考核，每月根据考核结果奖优罚劣。
五、工程部设备管理模式
1、工程部内按设备系统类别划分不同岗位，并将相应岗位合并为两个班组。班组内人员由领班按任务所需和个人专业特长分配不同岗位，但可以根据排班和实际任务的需要，调整到本班组的其他岗位，满足以精简经济的人力保持设备良好运行和维护的需要。
2、各岗位当班人员按职责范围和岗位职责负责所属设备的运行和维修保养，严格遵守设备安全操作规程，按制订的运作程序规范的完成工作任务。
3、设备维修作为工程部设备管理的主要内容，将按日常报修、日常巡查检修、预防性维修和翻新改造四个功能块来进行，具体说明如下：
3-1维修功能
所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：
3-1-1预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。
3-1-2日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。
3-1-3巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。
3-1-4增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。
3-2维修结构
3-2-1主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。
3-2-2以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。
3-2-3重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。
3-3维修控制
3-3-1主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。
3-3-2日常报修处理由报修部门负责验收设备修复质量并签收《工程报修单》。
《工程报修单》共三联由报修部门验收签字后一份报修部门留存、一份工程部备查、一份由工程部每月汇总转交财务核算材料成本。
3-3-3预防性维修项目由维修人填写《维修记录》，使用或保管部门进行验收签字；如有更换配件或耗用材料以《工程报修单》方式处理。
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