国内二线城市房地产项目成本控制5阶段提要：前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控
www.liushuye.com国内二线城市房地产项目成本控制5阶段
一线城市日益昂贵的土地价格，使得资金薄弱者无法涉足期间。因此资金有压力的开发商，或资金约束比较大的开发商，都会更关注二线城市。大型房地产商也可通过二线城市扩张规模，扩大影响。那么在二线城市进行房地产开发应如何进行成本控制？主要有以下5个主要阶段：
一、投资决策阶段
投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是否正确，将直接影响整个项目的成败，在二线城市，此阶段的成本管理应着重做以下几方面：
1.成本控制人员应参与投资决策阶段的具体工作
项目的可行性研究以及产品的开发策划是一个系统的、专业性的协调工作，房地产企业工作人员应是具有良好执业品格而且经验丰富的、专业精通的优秀人才组合：
a、建筑师；b、造价工程师；c、营销人员或专业策划公司；d、工程技术人员；e、经营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，上述人员应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算的全过程工作，其中成本控制人员主要应对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2.编制投资估算、进行项目成本分析
(1)土地开发成本分析
土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：
①土地出让金
土地出让金可参考政府近期类似地块的出让金，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。土地出让金受政府控制因素较多，尤其在二线城市办理出让手续还不是很规范的情况下，土地价格既有机遇也存在风险。因此，开发商必须因势利导，有力把握，不给后期项目开发运作留下隐患。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费
土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，并针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套应作充分估计，避免市政大配套项目不能满足项目要求。
拆迁安置补偿费一般采用货币补偿。拆迁工作可以由政府完成也可委托专业拆迁公司，但应注意其必须满足项目开发用地的时间要求，其费用可参照近期类似项目。
(2)前期工程费用估算
前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。
“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。
(3)建筑安装工程造价成本分析
①建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。
②建筑安装工程造价成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。
③协助建筑师、工程师、营销人员对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。
④调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定本项目的建安成本指标。
(4)社区管网、配套设施、小区智能化费
社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的主要重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解，分析，做好估算。
区内配套应坚持在不影响产品品质定位及与其它竞争楼盘体现差异化（独特性）的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，也应考虑其适应性。例如，住宅区能否不设通常的会所，而用商业街代替相应的功能。当然，这些设计配套，是规划定位和经营决策的内容，本文不作太多研讨。
小区智能化的定位也应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。
(5)园林环境工程费
园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位关联，也与项目所处的地域环境有关。
(6)投资决策阶段的费税分析（三费一税）
①管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。
②销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。
③财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目所需资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。
④税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。
(7)不可预见费及风险分析
根据项目的复杂程度确定，一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。
开发商在投资决策阶段应做好项目的土地变化成本、建造变化成本、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％(3-4年开发期)。
二、设计阶段
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